今后，如果電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障損壞等情況可應(yīng)急啟動住房專項維修資金；在業(yè)主身份確認的前提下，可采用短信、微信和電子郵件等信息化技術(shù)手段參與表決……日前，哈市住建局起草了《關(guān)于進一步規(guī)范住房專項維修資金申請使用有關(guān)事宜的通知》（征求意見稿），即日起向社會各界公開征求意見。

以區(qū)為主體

監(jiān)管轄區(qū)內(nèi)維修資金使用

根據(jù)征求意見稿，市住建行政主管部門負責(zé)全市維修資金使用的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，市維修資金管理機構(gòu)負責(zé)日常管理工作，區(qū)住建部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)維修資金使用的管理和監(jiān)督工作。

對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，開發(fā)建設(shè)單位交存的住房專項維修資金余額應(yīng)分攤至相應(yīng)范圍內(nèi)業(yè)主賬戶中，可優(yōu)先進行使用。同時，對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房管理單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積分攤維修、更新和改造費用。

此外，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的地下室、地下車位的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，應(yīng)當(dāng)遵循“誰受益、誰分攤”的原則，專項由地下室、地下車位使用人按照所擁有的建筑面積比例分攤。地面房屋配備的電梯連通地下車位所在樓層的，地下車位業(yè)主不分攤該電梯的維修、更新和改造費用，有約定的從其約定。

維修資金使用

需參與業(yè)主“兩個過半”同意

維修資金的使用按照下列程序辦理：即業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)人、相關(guān)業(yè)主（簡稱使用申請人）擬定使用方案。使用方案應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于7日（應(yīng)急使用公示期不少于3日）。

同時，業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織業(yè)主對使用方案進行表決，使用方案應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于7日。

維修工程竣工后，使用申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定和使用方案組織驗收，并將驗收結(jié)果、使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于7日。使用申請人應(yīng)當(dāng)對申請使用維修資金所提供材料的真實性、合法性負責(zé)，因隱瞞真實情況或者提供虛假材料，給相關(guān)業(yè)主造成損失的，依法賠償相關(guān)業(yè)主損失并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

電梯、消防等共用設(shè)施損壞

可應(yīng)急啟動維修資金

根據(jù)征求意見稿，發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，由使用申請人報經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府確認并出具意見后，按照規(guī)定程序申請應(yīng)急使用維修資金。

其中，緊急情況包括：電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障損壞情況，經(jīng)有關(guān)行政主管部門出具整改通知，或者專業(yè)機構(gòu)出具檢驗、檢測、評估整改報告的；物業(yè)共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴重滲漏的；建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險的；共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的；突發(fā)事件造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的；其他危及房屋安全的緊急情況。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，涉及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生重大突發(fā)事件等緊急情形的，申請人不能履職的，由街道辦事處報告所在區(qū)住建部門，經(jīng)區(qū)住建部門批準后，街道辦事處可組織先行啟動應(yīng)急維修資金進行維修，待維修工程結(jié)束后，所發(fā)生費用由相關(guān)受益人共同分攤。

業(yè)主無法到現(xiàn)場表決

微信、短信都可參與

根據(jù)征求意見稿，鼓勵業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對符合下列條件的預(yù)計發(fā)生多次突發(fā)情況需要維修和更新、改造項目，采取一次性表決的方式，表決通過后，可不再對同一事項進行表決。

同時，業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中除正常參與維修資金使用表決方式，可在業(yè)主身份確認的前提下，采用短信、微信和電子郵件等信息化技術(shù)手段參與表決，以下表決方式包括：委托表決，即，業(yè)主將一定時期、一定額度內(nèi)維修資金使用事項的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使；集合表決，即，業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人分批使用；默認表決，即，業(yè)主大會約定將已確定告知但未參與投票的業(yè)主視為同意住宅專項維修資金使用事項，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計入已投的贊成票。

為此，區(qū)住建部門應(yīng)當(dāng)以物業(yè)項目為單位，建立專項維修資金使用檔案并立卷歸檔，永久保存；業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金使用檔案。