日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局哈爾濱調(diào)查隊(duì)發(fā)布《哈爾濱房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行情況及走勢(shì)預(yù)判報(bào)告》。《報(bào)告》稱(chēng)，一方面，哈市房地產(chǎn)去化任務(wù)依然艱巨，價(jià)格難以大幅上漲；另一方面，未來(lái)價(jià)格仍將平穩(wěn)向上。

市場(chǎng)

2016年，冰城房地產(chǎn)呈回暖態(tài)勢(shì)

哈爾濱將去庫(kù)存作為近年房地產(chǎn)主要工作任務(wù)，陸續(xù)發(fā)布了包括降低首套房貸款比例、縮減營(yíng)業(yè)稅收繳年限、提高公積金貸款額度、降低住宅稅率以及在部分區(qū)域?qū)嵭匈?gòu)房補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，有效推動(dòng)樓市回歸，全年成交量大幅提升，價(jià)格呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。2016年，哈市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲1.4%和1.6%。

住宅價(jià)格企穩(wěn)回升

——新建商品住宅價(jià)格穩(wěn)步回升。2016年，哈市新建商品住宅價(jià)格逐漸回暖，全年平均上漲1.4%，漲幅比上年同期擴(kuò)大5.4個(gè)百分點(diǎn)。1月份開(kāi)始由負(fù)轉(zhuǎn)正，結(jié)束了自2014年10月份開(kāi)始連續(xù)15個(gè)月的下行趨勢(shì)。各月價(jià)格溫和上漲， 8月為全年最高點(diǎn)，同比上漲1.8%。

——二手住宅價(jià)格起伏上升。全年平均上漲1.6%，漲幅較上年擴(kuò)大5.1個(gè)百分點(diǎn)。從各月價(jià)格看，1-4月份漲幅逐月擴(kuò)大，4月達(dá)到本年最高點(diǎn)，上漲3.3%，從5月份開(kāi)始漲幅逐漸回落，12月上漲0.3%，為年度漲幅最低點(diǎn)。

——改善戶(hù)型和大戶(hù)型價(jià)格漲幅大。同比看，新建商品住宅中改善戶(hù)型和大戶(hù)型價(jià)格漲幅較為明顯，90-144平方米和144平方米以上住宅價(jià)格分別上漲1.6%和1.5%，90平方米及以下小戶(hù)型微漲，為0.8%。

交易活躍，銷(xiāo)售量放大

在去庫(kù)存政策影響下，哈市商品房銷(xiāo)量大幅增長(zhǎng)，全年新建商品住宅網(wǎng)簽成交81483套，較上年增加22310套，增長(zhǎng)37.7%；受交易稅下降和改善性需求擴(kuò)大等因素影響，二手住宅實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年成交66317套，較上年增加11349套，同比增長(zhǎng)18.5%。

房地產(chǎn)投資速度有所回落

2016年哈市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資512.1億元，同比下降12.0%。一是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同比明顯減少。全年房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目68個(gè)，同比減少30.9%，新開(kāi)工項(xiàng)目完成投資120.0億元，較上年同期減少11.1%；二是大項(xiàng)目投資規(guī)模下降。全市計(jì)劃總投資30億元及以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目15個(gè)，完成投資65.7億元，同比下降38.3%，全年開(kāi)工的15個(gè)大項(xiàng)目中只有兩個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。

分析

房地產(chǎn)的機(jī)遇與問(wèn)題并存

機(jī)遇：城市化速度加快 改善型需求增加

《報(bào)告》稱(chēng)，哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的有利因素有三個(gè)。

——政策效果凸顯，購(gòu)房積極性提升。年初樓市利好政策接連出臺(tái)，一系列信貸“組合拳”、首付比例降低、公積金貸款額度提高和放寬使用限制等政策落地實(shí)施，激發(fā)了剛性需求與改善性需求購(gòu)房者的積極性，市場(chǎng)需求得到有效釋放，刺激市場(chǎng)價(jià)格回升。

——城市化速度加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)機(jī)遇。一是隨著城市化的發(fā)展，高鐵以及高速公路網(wǎng)絡(luò)的全面完善，城市建設(shè)步伐加快，水平不斷提升，對(duì)哈市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生拉動(dòng)效應(yīng)。二是進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)房得到金融機(jī)構(gòu)的支持，大量的進(jìn)城落戶(hù)人口、舊房改造等將對(duì)城市首套住房和改善性住房產(chǎn)生需求，為市場(chǎng)發(fā)展提供充足的需求動(dòng)力。

——改善型需求增加，住宅類(lèi)型呈多元化。隨著生活水平的提高和全面放開(kāi)二胎政策的執(zhí)行，居民對(duì)生活空間和住房環(huán)境有了更高需求。受此影響，越來(lái)越多的房企在戶(hù)型設(shè)計(jì)和居住舒適度等方面提高標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)整體品質(zhì)也將獲得顯著提升，這也意味著隨著哈爾濱樓市趨向品質(zhì)化，住宅價(jià)格也會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中上行的態(tài)勢(shì)。

問(wèn)題：個(gè)別區(qū)域過(guò)度開(kāi)發(fā)造成房屋大量空置

《報(bào)告》指出，哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有亟待解決的問(wèn)題。

——土地開(kāi)發(fā)后勁不足。2016年樓市以去庫(kù)存為主基調(diào)，房企在庫(kù)存和資金的壓力，開(kāi)發(fā)進(jìn)度并沒(méi)有復(fù)蘇，拿地比較謹(jǐn)慎，土地行情總體較為冷淡。據(jù)相關(guān)部門(mén)資料顯示，全年哈市土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)、待開(kāi)發(fā)面積均有所下降。

——庫(kù)存消化周期增加。近年來(lái)，在政府積極出臺(tái)政策加快去化的共同影響下，庫(kù)存壓力得到有效緩解，2016年哈市商品房銷(xiāo)售面積1043.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，連續(xù)5個(gè)月增速保持在15%以上。庫(kù)存消化周期進(jìn)一步被延長(zhǎng)，去化周期由上年的12.9個(gè)月延長(zhǎng)到16.8個(gè)月。

——樓市銷(xiāo)售冷熱不均。房地產(chǎn)區(qū)域性銷(xiāo)售冷熱不均，個(gè)別區(qū)域過(guò)度開(kāi)發(fā)，造成房屋大量空置。哈市哈西、群力、松北等新區(qū)集中建設(shè)期，大量房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)工。由于個(gè)別區(qū)域開(kāi)發(fā)力度過(guò)大，有效需求不足導(dǎo)致商品房庫(kù)存快速增加，松北區(qū)、呼蘭區(qū)和阿城區(qū)尤為突出。以松北區(qū)為例，在世茂大道兩側(cè)集中了多個(gè)樓盤(pán)，雖然開(kāi)發(fā)較早，但目前庫(kù)存仍達(dá)53.4萬(wàn)平方米，空置率達(dá)51.5 %，占開(kāi)發(fā)面積的32.9%，庫(kù)存去化任重道遠(yuǎn)。

預(yù)測(cè)

未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格仍將平穩(wěn)向上

《報(bào)告》對(duì)哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)判：一方面，哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)去化任務(wù)依然艱巨，價(jià)格難以大幅上漲。市場(chǎng)走訪(fǎng)調(diào)查顯示，哈爾濱房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售策略正在逐步調(diào)整，銷(xiāo)售價(jià)格有進(jìn)一步上浮空間。但受土地投資市場(chǎng)活躍度不高、去庫(kù)存壓力仍然較大影響，價(jià)格回暖仍需時(shí)間。

另一方面，通過(guò)供需引導(dǎo)，未來(lái)哈爾濱房地產(chǎn)價(jià)格仍將平穩(wěn)向上。從全年的銷(xiāo)售和政策走向看，哈市房地產(chǎn)價(jià)格趨于穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。首付降低、降息、二胎政策、農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房等房市利好政策和因素影響，2016年，哈市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售量大幅增長(zhǎng)，表現(xiàn)出市場(chǎng)需求正在逐步釋放，必將推動(dòng)今后房?jī)r(jià)上漲。

加快配套建設(shè)，增加人口導(dǎo)入

為促進(jìn)哈爾濱樓市平穩(wěn)發(fā)展，專(zhuān)家給出三點(diǎn)建議。

——突出區(qū)域定位，增加人口導(dǎo)入。針對(duì)新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和新城建設(shè)大多缺乏相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，著重加強(qiáng)城市定位與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理規(guī)劃，通過(guò)發(fā)展產(chǎn)業(yè)聚集帶，改善配套居住環(huán)境，促進(jìn)人口導(dǎo)入，增強(qiáng)對(duì)于購(gòu)房者的吸引力，不僅消化庫(kù)存商品房，也帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

——從供給側(cè)入手，改善供求關(guān)系。為緩解供需矛盾，通過(guò)控制新增土地的出讓?zhuān)芽匦陆ㄉ唐纷≌墓?yīng)速度，放寬審批，允許對(duì)未開(kāi)工的項(xiàng)目進(jìn)行土地性質(zhì)、結(jié)構(gòu)等的調(diào)整，使企業(yè)可根據(jù)政策、市場(chǎng)變化，優(yōu)化產(chǎn)品功能，提升品質(zhì)，形成有效供給，滿(mǎn)足有效需求。

——加快配套建設(shè)，打造宜居環(huán)境。借助哈爾濱發(fā)展新區(qū)的有利契機(jī)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，重點(diǎn)推進(jìn)庫(kù)存壓力較大地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，打造適宜居住、生活的良好環(huán)境，促進(jìn)市民購(gòu)房有效需求的釋放，同時(shí)完善戶(hù)外交通導(dǎo)視的布置，對(duì)于已落實(shí)的商業(yè)、教育配套及時(shí)開(kāi)工建設(shè)，放寬項(xiàng)目周邊辦公配套的入駐條件，以覆蓋更多產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)人氣和潛在需求。